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房产律师:离婚时,房产怎么分

时间:2019-11-06 18:44:36

随着近十几年的房价飙涨,房产被迫成为了一二线城市绝大多数家庭的主要资产。因此作为家庭的主要资产之一,离婚时如何分割房产便成了一个非常重要的问题,其重要程度仅次于对子女抚养权的争夺,几乎每一个离婚案件都会涉及。殊不知,解决房产分割问题之前,需要理清的是房产权属问题。 

判断房产权利归属
重要的变量有三个

上述三个变量不同情况的组合,就会产生不同的权属认定。

在接下来的话题中,我们将先区分婚前和婚后这个变量,然后在每个变量下面,区分产权登记在一方名下还是双方名下,以及父母是否出资,分别对权属如何认定进行分析。最后再分析一下,权属登记由一人变更为两人时,是否构成不可撤销的赠与,导致权属变动为共同共有。


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婚前,双方出资购房,产权登记在双方名下,离婚时如何分割?若产权登记在一方名下时,有何影响?包含双方父母出资时,有何影响?
《婚姻法解释二》第二十二条第一款规定:当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。细究该条文,其明确的仅仅是婚前双方父母的出资归属,并未涉及所购置房屋的所有权归属问题。但既然该出资应认定为对子女的个人赠与,那么双方子女用该赠与资金购买房屋的行为自然等同于个人出资行为。相应的,不管事后双方子女有无婚姻关系抑或该房屋所有权登记者是谁,都应视为子女双方按各自的出资份额共有该房屋的所有权。

根据上述观点阐述的精神,婚前购买房屋的,双方应按各自的出资份额,按份共有该房屋。如果有父母出资的,子女的份额上加上各自父母的出资。至于产权登记在双方名下,还是登记在一方名下,不影响对产权的定性。按份共有,离婚分割时,一般应按各自拥有的份额分割。
婚前购房,由于尚未存在婚姻关系,还不存在夫妻共同财产制的问题,按份共有应是大原则。从情理上讲,双方离婚已经是不讲感情只讲利益了,房屋价值分割还是要考虑投入与产出的公平。若婚前购房,只有一方出资,还愿意登记两个人的姓名,就含有赠与的意思,这种婚姻形态,是一方依附型婚姻,对依附型婚姻,为了适当保护依附方,认定为共同共有。而如果婚前购房,两人均出资,则不论出资比例为多少,都可以视为平等型婚姻,法律此时认定为按份共有,从精神层面上是对双方的尊重。 


2
婚前,一方出资购房,产权登记在自己名下,婚后另一方参与还贷款的情形,房产的分割方法在《婚姻法解释三》第10条中规定的非常明确,实践中不存在争议。
第10条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。


3
婚后,双方出资购房,产权登记在双方名下,离婚时如何分割?若产权登记在一方名下时,有何影响?父母全额出资或部分出资,有何影响?
相比于婚前购房,婚后购房的问题复杂得多,本文依由简到繁的顺序依次分析。

第一,婚后,用双方共同财产购房,产权登记在双方名下,房屋属于双方共同共有,即便产权登记在一方名下时,房屋也属于双方共同共有。

“用双方共同财产购买”如何界定,其与双方出资是否有区别?举个例子来说,甲乙夫妻二人,婚后,甲以婚后所得50万元,乙以婚后所得30万元,共80万元购买房屋,则房屋应当认定为共同共有。但若甲以婚前财产50万元和婚后所得50万元,乙以婚前财产100万元和婚后所得30万元,共230万元购买房屋,则房屋产权的定性是否有不同呢?

本文认为,上述两种情况无需分别对待,均应认定为共同共有。虽然第二种情况,双方购房款中夹杂了部分婚前财产,但是双方共同购房,并且婚前财产与婚后财产混用的行为,就表明双方愿意将取得的房屋作为共同共有,这符合夫妻共同财产制的一般原理,也与普通人的情感认识相吻合。如果双方有按份共有的意思,需要进行特别的约定或进行按份共有登记。

第二,婚后,双方父母出资为子女购房,产权登记在双方名下的,视为对双方的赠与。产权登记在一方名下的,视为按份共有。此时如果既有双方父母出资,又有双方自己的出资,混在一起时,如果产权登记在一方名下时,如何认定产权归属?

对于这个问题,父母出资部分,双方按份共有,个人出资部分,双方共同共有。最终计算份额时,一般按双方自己出资的总额一人一半,再加上各自父母出资的数额,来最终确定双方应得的分割比例。 

第三,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产,这种情况属于《婚姻法解释三》 第7条第1款明确规定的情形。但是在适用这个法条时,需要辨析的一个问题是,一方父母出资为子女购买不动产,支付全款购买房产自然是应有之义,但若一方父母出资仅为部分房款,比如首付款,则此时房屋产权如何认定,如何分割呢?

对于这个问题,一方父母出资的首付款,视为对自己子女的赠与,房屋分割问题就转到按《 婚姻法解释三》第10条规定的方法来分割。也就是说,婚后一方父母出资支付首付款购房,产权登记在自己子女名下,双方共同还贷的问题,和婚前一方支付首付款购房,产权登记在自己名下,双方婚后共同还贷的问题,处理结果是相同的。 


4
在一方没有出资的情况下,产权登记从登记在一人名下,变更为登记在二人名下,是否能够视为房屋变为共同共有。
对于这个问题,答案应该是肯定的,一般认定为是原登记人对加名人的赠与,赠与后,房屋变成了共同共有,实务中争议不大。 

不同情形下的产权认定规则,排列组合在一起形成体系时,我们会发现逻辑的不一致性,尤其是在处理婚后一方父母为子女购房部分出资的情况时。实践中的情况更是千变万化,比本文所归纳的上述几种典型情况要复杂的多,但本文讨论的这几种典型情况,是纲要性质的。处理变化的情况时,要在上面的几个大原则上,根据公平的标准,进行适当变化。我们同时会发现,在离婚房产分割问题上,实务中不同法院可能就同一情形作出不同的判断,希望最高院能就此类问题发布更多的指导案例,以统一裁判尺度。



婚姻破裂已是不幸,知法懂法,以法律武器合理维护财产,避免离婚带来更大的伤害。